“坟地产”闷声发财 88%毛利率超五粮液吊打地产龙头

“坟地产”闷声发财 88%毛利率超五粮液吊打地产龙头：经营者炒作？

    来源：时间财经


清明小假结束，天价墓地的新闻又成为热点。据中国青年网报道，距天安门21公里，丰台区太子峪陵园在售的双穴墓地价格有9.5万元、9.8万元、10.8万元不等，也有20多万元的多穴墓，且都不包括墓碑刻字和安葬服务。而位于京郊的北京市福田公墓，不到一平方米的传统墓地售价在20万元左右。

    中国最大殡葬服务提供商福寿园的总裁王计生曾表示，2018年福寿园墓穴的平均售价约11万元，若按民政部规定的单块墓地最大占地面积0.5平米计算，每平米售价达22万元。要知道，2019年3月北京平均房价为6.49万元/平方米。墓地价格比房价贵两倍有余。

    A股唯一一家拥有殡葬业务的公司福成股份2018年年报则显示，其殡葬业务毛利率高达87.96%。毛利率如此之高的行业屈指可数。向来为人津津乐道的茅台毛利率能高达90%，即便五粮液，其2018年的毛利率为77%，不及福成股份的殡葬业务。

    同期，中国房地产前三名中，碧桂园毛利率为27%，自称“利润王”的恒大毛利率为36.2%，万科房地产业务毛利率则为29.7%。称“坟地产”的毛利率在“吊打”地产行业，似乎并不为过。

    美国最大殡葬服务企业SCI（Service Corporation International，国际服务公司）的创始人Robert Waltrip曾经说过：“不买我们股票的人就是不爱财”。与巴菲特同样在投资界享受盛名的彼得林奇曾经就因选中SCI而挣得彭满钵盈。四年时间里，彼得林奇享受到了股价涨20倍的收益。

    但时间财经发现，跟随SCI脚步的福寿园销售锐减，归母净利润受新殡仪服务累及，不急市场预期，增速下降至6年最低。

    经营者炒作？

    北京上海寸土寸金，带动周边墓地价格上涨。“生于北京，身后河北”；在苏州的地底下，可能睡了一半的上海人。”成为近几年媒体报道的常用语句。河北廊坊殡葬服务提供商中国万桐园在财报中称，其优势之一是陵园距离北京市中心仅有40公里。该公司2018年毛利率高达83.97%。河北三河市的灵山宝塔陵园则以一己之力撑起福成股份的业绩，2018年贡献扣非归母净利1.47亿元，占福成股份扣非归母净利的93.16%。


上海附近墓地价格也居高不下。比如，苏州离上海较近，不少上海住民将墓地安放于苏州，由此哄抬苏州墓地价格。时间财经从某墓地服务网查询发现，苏州西山金庭镇的名流陵园报价从4.25万元至20.28万元不等。而苏州房地产均价仅在2万元/平方米左右。2017年，苏州甚至出台了墓地“限购令”，非苏州本地户籍，不能在苏州买墓地。

    值得注意的是，《新民晚报》曾经报道过，崇明县城桥镇上有一些“神秘”的上海买房者，他们只在每年清明节前后出现。据房产中介人员介绍，这些购房者将房子作为存放亲人骨灰的场所，并定期前来祭扫。


新华社曾发文追问，“特大城市周边”概念墓热销，谁在制造“坟地产”暴利？文中写道，墓园工作人员透露，墓地分批放盘，价格以每年20%的幅度上涨。

    福成股份2018年年报也给出了类似的信息。公司年报披露，殡葬服务业实现营业收入2.6亿元，同比增长14.70%。殡葬业收入增长主要是销售价格同比增长所导致。

    墓地价高让人“死不起”年年被关注，却年年上涨，到底是何原因呢？土地供应不足成为讨论的焦点。

    民政部一○一研究所此前发布的《2014-2015中国殡葬事业发展报告》显示，中国每年死亡人口约800万，火化率约50%。由于土地资源短缺，大部分省份现有墓穴将在10年内用完。

    以北京为例。早在2015年，北京为推行生态安葬已停止审批建设各类经营性公墓。彼时，北京市殡葬协会副会长姜晓刚表示，当前全市现有33所公墓至少还可以使用50年。

    但市界最新报道称，实际情况并不如此。据业内人士介绍，截至目前，有将近一半，也就是十五六家已经卖完。北京六环内的陵园大多接近饱和，位于海淀区香山南路的万安公墓早已一墓难求。

    《公益时报·中国殡葬》相关高层人士对时间财经表示，北京市殡葬协会副会长姜晓刚的估计并没有错。目前的墓地存量是比较宽松，同时葬式葬法正在多样化。特别是国家限制墓穴的标准，降低了墓穴占地空间，给公墓发展延长了时间。

    对于为何墓穴价位年年攀升，《公益时报·中国殡葬》相关高层人士直言是经营者在炒作。

    此前北京工业大学教授、中国殡葬协会专家委员会委员王国华也曾公开表示，国家在殡、葬、祭这方面都是给了一定的政策的宽松的。比如说在墓地征地，不会像房地产征地，收那么高的青苗补偿费。有一些墓地是在半山和丘陵地带，费用很低。与此同时，墓地还有很多不征税或者半交管理费的方式。国家给这个行业是有一定补偿的。所以殡葬业不是一个充分竞争的行业，而且带有公共福利性质。

    中泰证券研究所给出的一份表格显示，福寿园土地收购成本极低。与前文所推测的22万元/平方米售价，几乎相差逾20倍。


而且1998年，民政部发布的《关于进一步加强公墓管理意见的通知》正式明确，墓地和骨灰存放格位的使用年限原则上以20年为一个周期。也就是说，超过20年试用期而无人缴费的墓地，将被重新利用。

    此前，福寿园曾试图否认自己是“暴利”企业。据《新民周刊》报道，福寿园方面表示，2018年福寿园的经营利润率43.8%，如果进一步扣除所得税和少数股东权益，净利润率不到30%。可以对比的是，被称为地产界“利润王”的中国恒大2018年业绩财报显示，2018年恒大净利润率（剔汇兑损益）为15.5%。

    中国殡葬协会专家委员会主任、福寿园生命服务学院院长伊华向时间财经表示，高利润率+低周转和低利润率+高周转，是常态化的盈利模式。福寿园虽然毛利高，但是周转低，不能只将毛利与地产行业对比，而不对比周转率。

    上述《公益时报·中国殡葬》专家也表示，殡葬业没有外界说的夸张，并认为现在还提“死不起”是没有道理的。十年前公墓管理都不规范，价格高并且没有免费，那个时候，真是让人“死不起”。但是这几年并不是毫无发展，现在每个公墓都有高中低档，甚至免费的墓穴。消费者可以根据自己的条件选择。

    但公墓的经营者表示，很少有人选择免费的墓穴。因为民众普遍觉得家里老人去世了，弄个免费的好像是对不起自己的亲人，面子上也过不去。因此一些人宁可去借钱，也要花钱买一个墓位，而不用免费的。所以墓穴价高也不能全怪经营者。此外，实际上企业还要从事很多公益事业，承担一些社会责任。

    王国华给出了另一个有意思的分析。他认为，墓地的定价按照我们传统的定价方式就是土地价加上绿化、人工管理成本、规划等等。但是现在墓地也有一些高得离谱的价格，这种离谱存在公墓经营者，他把他从事公墓行业时，受到的忽视、蔑视转换成了价格。“做这个行业的，我跟他们接触比较多，他们普遍也有一种心理价格补偿问题。”王国华说。

    2018年9月7日，民政部公布《殡葬管理条例（修订草案征求意见稿）》显示，殡葬商品和服务价格虚高，公墓墓位价格贵、占地多、墓碑大，引发群众不满等问题亟须解决。《征求意见稿》明确，对经营性公墓的墓位用地费和维护管理费实行政府指导价，对遗体整容等与基本服务密切相关的延伸服务收费实行政府指导价。

    江苏省镇江市殡葬管理处相关人士向时间财经介绍，对于公墓，国家总的指导思想是不鼓励不提倡，所以供给侧改革，价格是主要调控手段之一，国家鼓励各种生态葬。

    福寿园品牌部相关人士对时间财经表示，征求意见稿目前内容还未确定，但作为上市公司，对殡葬管理条例能修改完善是非常期待的，其将有利于行业规范化，也有利于公司发展。

    对于是否将限制墓穴销售售价，上述专家表示全面限制的可能性不大。江苏省镇江市殡葬管理处相关人士表示，如果政府对经营性公墓的墓位用地费和维护管理费进行指导价，正常收费也是可以的。但租赁墓地的费用是根据市场供求与客户商定的价格，全国都可以一墓一价，只要公开，透明不欺诈都行。

    闷声发财隐忧

    为了高毛利的墓地销售业务有“源头活水”，积极并购成为福寿园2018年的主基调。2018年3月，福寿园以1.2亿元为代价收购观陵山艺术陵园剩余20%股权，将其对观陵山艺术陵园的持股增加至90%。5月，又以2860万元收购了辽宁省朝阳县龙山公墓100%的股权。同月，公司用1.08亿元收购和林格尔安佑县陵园的100%股权。


由此，公司在贵州、内蒙古及湖北三省、自治区打开了新市场。截至2018年底，公司有20座墓园和22间殡仪设施在运营中。

    福寿园2018年年报显示，2018年公司使用了3.5万平方米土地，剩余可用于墓穴销售的面积为220万平方米，同比增24万平方米。可见公司新增储备墓园面积远超过当年墓园销售面积。中泰证券研报显示，若公司每年的墓地出售保持在 3.4万平方米，公司现有的可售墓地面积还能支撑墓地业务发展57年。

    对此福寿园公司回应时间财经称，通过土地储备除以当年使用面积，确实可以计算出可持续提供服务的大致静态年限。但由于公司一贯倡导节地、生态、环保和艺术化产品，单墓占地面积呈缩小趋势，并在尝试推广立体化壁葬产品，且服务是无极限的。因此，实际期限将远超静态周期，甚至可以永续经营。

    福成股份在2018年年报中也提到，在殡葬领域开展同业并购将是公司未来几年的主题。2015年福成股份完成了灵山宝塔陵园的重大资产重组事项，由此才进入殡葬行业。2018年，公司完成对湖南韶山天德福地陵园有限责任公司60%股权的收购，推进行业扩张。

    但问题也接踵而至。首先是墓地销量减少。2018年，无论是行业龙头福寿园，还是2015年才增加殡葬业务的福成股份，在墓穴的销量上都出现了不同程度的缩水。福成股份销售墓穴较2017年减少532个。福寿园除去新收购或新建设墓园卖出的1318个墓穴，老墓实际销量较去年同期减少1061个。


对于可比口径墓园销售数量下降，福寿园方面表示，主要是源于产品结构的优化调整。在在产品开发与销售上，公司压缩了传统墓的占比，推广节地、艺术产品，以保持和提升园区自然和人文环境，特别是对于上市后收购的墓园更是如此。此类调整会在短期内、在部分区域会对销售数量产生一定影响，但有助于提升服务内涵和可持续发展。

    雪球用户“重剑”撰文表示，福寿园墓穴销售数量减少或并非销路不畅，而是公司有意放缓销售，是为“惜售”。

    但需要注意的是，如果《殡葬管理条例》修改出台后限价较为严格，公司若“惜售”将导致更大的损失。中方证券和中金公司研报均在风险提示中提到，殡葬行业管制政策超预期，墓穴及殡仪服务价格或受管制。

    福寿园2018年全年公司实现收益约16.51亿元，同比增加约11.8%，净利润4.88亿元，同比增长约17%，为近6年最低。东方证券表示，福寿园年报收入、利润略低于市场的预期。


中金公司发布的研报则分析认为，福寿园2018年业绩不如预期的主要原因是殡仪服务新增项目盈利低于预期。

    福寿园2018年的年报中也颇费篇幅地介绍了其新服务项目——生前契约服务。生前契约服务是指基于逝世前的契约进行殡仪服务销售。截至2018年底，福寿园已在十个省级区域的十五座城市销售生前契约服务，于2018年度内共签订2485份合约，同比增长111.7%。

    福寿园不论是并购扩张还是积极拓展服务业，前方似乎总是有SCI的背影。SCI成立于1962年，1974在纽交所上市。据报道，SCI拥有1535个殡仪服务场所和469个墓园，业务范围遍及美国45个州、加拿大8个省、哥伦比亚和波多黎各。

    自成立之日起，SCI就确立了大规模扩张的长期发展策略。前30年公司拓展成为连锁殡仪馆经营商，拥有几百家殡仪馆、公墓，还有花店、殡葬品制造供应中心和棺材分送中心，实现一条龙服务。1992年开始将业务伸向欧洲大陆、澳大利亚等地，其大规模扩张步伐一直到了1999年才停止。

    有意思的是，彼得林奇，曾在它的选股原则中特意提及SCI。在1982年至1986年的四年间，公司股价涨了20倍，引起后续大量分析师开始研究跟踪这只股票。

    经过五六十年发展的SCI，其服务结构相对国内相关企业而言更为相当成熟，与福寿园墓穴租售服务站主营收入不同，SCI殡仪服务所占总营收约65%。毕竟，土地供应终有终结的时候，但服务可以源源不断。

    但受中国传统习俗的影响，这一业务结构转型对于中国殡葬企业而言却并不容易。福寿园的生前契约须于生前契约订立时付款，合约负债将于契约开始时构成，直至收益于提供殡仪服务时确认为止。目前生前契约的合约负债为1074万元，2017年，这一数值为404万元。由此可知，每份合约的价格约为2.7万元。仅就价格而言，远不如其提供墓地的售价。根据上述中金公司研报所示，其利润贡献也属于“拖后腿”。

    对此，福寿园表示，不同的机构有不同的预期，公司2018年业绩表现总体在市场预期范围之内。

    或许很长一段时间内，殡葬行业仍将保持这“口水乱飞，但钵满盆满”的局面。（北京时间财经 陈世爱）

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